Interviu cu George Iacobescu, CEO Canary Wharf

George Iacobescu: Pentru ca este o criza foarte puternica a sistemului. Omenirea nu era pregatita pentru asemenea criza si, practic, institutiilor financiare si sistemelor le-a trebuit cam un an si jumatate sa descopere aceasta criza si sa vada ce se intampla. Am ajuns acum cateva zile in punctul in care cea mai mare banca din lume, sau care a fost cea mai mare banca din lume, Citi, era pe marginea prabusirii vinerea trecuta.

George Iacobescu: Sistemul de imprumuturi subprime este una dintre cauze. A pornit in America si Gordon Brown se consuma pentru a se asigura ca toata lumea stie asta. S-a raspandit la sistemul financiar, care s-a blocat. A fost o greseala extraordinara ca s-a permis ca Lehman Brothers - fosti chiriasi in Canary Wharf - sa se prabuseasca.

Fed (sistemul bancilor centrale americane) a crezut ca aceasta prabusire va opri raspandirea problemei, dar a gripat intreg sistemul financiar, si este ca o masina de tocat care a intrat in tot sistemul bancar. Bancile sunt ca masinile de tocat, unde intra carne pe o parte si iese produsul pe partea cealalta. Au ramas cu niste cantitati enorme de imprumuturi.

George Iacobescu: Practic, bancile nu fac profit din imprumuturi, ci din comisioane. Dau un imprumut, dupa care vand imediat imprumutul unei societati de asigurari, la un fond de pensii, sau la o alta companie care cumpara dobanzile imprumuturilor. Bancile nu tin imprumuturile fiindca nu exista atatia bani pe lume cat imprumuta bancile. Din cauza ca bancile au dat imprumuturi prea multe si prea mari, la dobanzi extrem de mici, aceste imprumuturi n-au mai putut fi vandute, pentru ca bancile au calculat eronat riscul. Adica n-au incarcat dobanzi suficient de mari.

Au imprumutat masiv, din cauza competitiei si din cauza ca dobanzile erau extrem de jos. Si bineinteles ca si Fed, si Banca Angliei, si Banca Centrala Europeana (BCE) au o mare vina in asta pentru ca au tinut dobanzile prea jos. Bancile au imprumutat la dobanzi anemice, iar in momentul in care a inceput aceasta criza, bancile au ramas cu toate aceste imprumuturi.

Ca exemplu, guvernul american a trebuit sa ia 306 miliarde de dolari de imprumuturi de la City Group si sa le garanteze. Si imprumuturi care nu au fost date la 8 sau la 9% dobanda din cauza riscului ca oamenii sau companiile sa nu si le poata achita, ci au fost date la jumatate din aceasta dobinda.

Acestea sunt toate imprumuturi pe care City Group le-a dat la dobanzi atat de reduse si pe termen atat de bun, ca nimeni n-a mai vrut sa le rascumpere, pentru ca au spus: "Daca ai imprumutat la 3% sau la 4% sau la 5% la companii sau la oameni care nu-si mai pot plati datoriile, de ce sa cumparam noi aceste probleme?".

Bancile au ramas cu aceste imprumuturi, cu obligatia de a acorda imprumuturi, si cu imprumuturi pe foaia de bilant, inghetand tot sistemul. Cand Lehman a dat faliment, bancile n-au mai avut curaj sa imprumute oameni sau companii, n-au putut sa vanda imprumuturile si nici n-au mai avut curaj sa se imprumuta intre ele, de frica sa nu dea partenerul de afaceri faliment peste noapte si sa piarda sute de milioane sau miliarde.

George Iacobescu: Da, si au recapitalizat bancile, cum s-a intamplat in America si aici. Dar sistemul este blocat in continuare, pentru ca bancile au luat banii de la guvern, insa nu au transformat acesti bani in imprumuturi. E o explicatie foarte simpla.

Exemplu: o banca are capital, sa zicem, de un milion. Pentru fiecare milion de capital au imprumutat 20 de milioane. Bineinteles ca aceste imprumuturi nu sunt garantate de banii bancii. Si atunci aceste 20 de milioane le vand. Neputand sa le vanda acum, au ramas cu ele. Deci bancile datorau, pentru fiecare milion bani in banca, 20 de milioane imprumuturi promise. Guvernul a venit si le-a dat inca - sa zicem - trei sau patru milioane. Dar, in continuare, cantitatea de imprumuturi este mult mai mare decat capitalul bancii. Atunci bancile folosesc banii de la guvern, dar au oprit imprumuturile.

CB: Un ziar britanic scria ca ati petrecut ultimii 20 de ani convingand guverne sa investeasca in constructii si infrastuctura. In Romania nu s-a construit nici un kilometru de autostrada in ultimul an. Cine ar avea influenta dvs in Romania?

George Iacobescu: Habar n-am. Am avut discutia aceasta cu Mircea Geoana, care mi-e prieten, si intr-adevar iti sta mintea in loc. Romania e o tara cu perspective foarte bune. Dar, desi crede ca traieste izolata, criza exista deja in Romania si va avea acelasi efect ca in Ungaria, Polonia s.a.m.d. Dar, odata economia restabilita, Romania are sanse foarte bune, pentru ca este o economie tanara, de foarte mare consum, din cauza anilor de comunism.

Oamenii vor si sunt toti foarte grabiti sa capete, sa adune si sa-si construiasca. Exista generatia matura, care a inceput sa aiba putere in economie. Sperantele pentru Romania sunt extraordinar de bune. Dar, in acelasi timp, te uiti si vezi ca nu s-a construit. Pentru ca, din nou, pierzania si succesul lui Canary Wharf a fost infrastructura: drumuri, servicii, transport, strazi etc.

Nici guvernul englez nu a fost prea bun la planificare. Dar e diferenta ca de la zi la noapte sa nu construiesti 1 km de autostrada. Si cred ca infrastructura, mai ales in aceste timpuri, este ceea ce Romania are nevoie. Este absolut critica: creeaza locuri de munca, fabrici, case, iar banii investiti de Guvern sau de organizatii internationale vor fi platiti inzecit inapoi. Deschizand drumuri, cresti economia. Impozitele de la tot ce ai creat vor veni inapoi la stat. Este probabil cea mai profitabila investitie.

George Iacobescu: In momentul acesta, nu. Niciodata nu trebuie sa spui niciodata, dar acum am serviciu de zi. E foarte mult de lucru si sunt multumit daca reusesc una din zilele week-end-ului sa nu lucrez.

George Iacobescu: Singurul proiect despre care pot sa spun este Smart City, care e interesant, facut de oameni foarte destepti, la nord de fosta Casa a Scanteii. M-a interesat pentru ca este bine gandit, cred ca va avea succes si este ceva bun pentru Bucuresti.

CB: Romania se afla in plina spargere a bulei imobiliare. La iesirea din criza financiara, care credeti ca va fi corectia pentru apartamentele vechi, apartamente noi si terenuri?

George Iacobescu: Greu de spus, dar cred ca va fi o corectie serioasa. Lucrurile de calitate buna isi vor pastra pretul. Vorbind de apartamente vechi, cred ca vor fi cautate in continuare, pentru ca sunt mult mai ieftine decat apartamentele noi si ofera o solutie. Majoritatea romanilor traiesc in apartamente vechi.

Cat priveste apartamentele noi si terenurile, va trebui sa existe o corectie in pretul lor. Trebuie sa scada, pentru ca aceasta speculatie nu poate sa mearga la infinit. Aceasta speculatie isi creeaza propria prabusire. Pretul de constructie a inceput sa creasca si in Romania. Dar lumea nu poate sa-si permita sa plateasca sume atat de mari.

Exista doar doua lucruri care pot sa intre in declin: valoarea terenului si marja de profit a companiilor. Si atunci s-ar putea ca profiturile care se fac in Romania sa ajunga sa fie egale cu profiturile care se fac in UK, sau in Franta. Adica profituri mai decente.

George Iacobescu: O sa va dau un exemplu: cea mai mare afacere de vanzare a unei cladiri a fost facuta aici, in Canary Wharf, cand HSBC - a treia banca din lume - si-a vandut sediul. Noi am construit-o si am vandut-o lui HSBC in urma cu sapte – opt ani. Acum un an, HSBC a vandut cladirea unei companii spaniole – Metrovacesa, cu un beneficiu de 3,8%.

A fost pretul cel mai mare platit pentru o cladire in lume. Metrovacesa a pus un depozit de 250 de milioane de lire sterline, urmand sa vina cu restul de 800 de milioane. Intre timp, piata a cazut si firma spaniola n-a reusit sa vina cu restul banilor. Au pierdut 250 de milioane.

Piata imobiliara este o reflexie buna a ceea ce s-a intamplat in sistemul bancar. In urma prabusirii sistemului bancar s-a prabusit si sistemul de imobiliare, deoarece dobanzile au crescut foarte mult; bancile nu mai imprumuta; din cauza crizei economice companiile nu mai au nevoie de spatiu; si au crescut enorm preturile de constructie in ultimii ani.

George Iacobescu: Din cauza dezvoltarii Indiei, Chinei si a Rusiei: toata mana de lucru, materiile prime si echipamentul au devenit foarte scumpe. Iar in ultimii patru ani, costurile s-au dublat, cererile au scazut, banii au devenit foarte scumpi, ceea ce se cheama the perfect storm. Si atunci piata de imobiliare a cazut si valorile au ajuns undeva la 50% din cat erau acum doi ani de zile.

George Iacobescu: Nu ne-a afectat asa de mult, intrucat chiriile si toate contractele de inchiriere in Anglia se fac pe durate foarte lungi. In general, se fac pe 20 sau 25 de ani. Media contractelor in Canary Wharf este de 18 ani. Companiile continua sa plateasca chiriile.

Rosteste foarte des cuvantul practic, dandu-ti, fara intentie, masura felului in care a reusit. In biroul sau de la etajul 30, printre machetele regiunii pe care a dezvoltat-o, explica evolutia zonei din ultimii 20 de ani. In camera urmatoare asteapta o alta macheta a inovatiei urbanistice, unde zgarie-norul HSBC este cu foarte putin mai inalt decat noi. Imi arata The Crossrail, un proiect care va lega estul Londrei de aeroportul Heathrow, mentionand ca au oferit guvernului un buget mai mic decat cel propus initial de stat. In Romania, proiectul ar fi mers, probabil, la guvern. Zambeste: "Este o alta lume".

George Iacobescu: In Anglia, chiriile sunt stabilite pe 5 ani de zile. Apoi se renegociaza, in functie de valoarea pietei. Dar renegocierea, conform sistemului din UK, se face astfel: daca piata a crescut, se renegociaza la o valoare mai mare, dar daca piata a scazut, chiriile nu pot sa scada. Este un sistem care se cheama upwards only (doar in sus). Asta este sistemul englez.

George Iacobescu: In mod traditional, pana in ultimii 30 – 40 de ani, majoritatea cladirilor de birouri din Londra erau proprietatea companiilor de asigurare care plateau pensii. O astfel de companie trebuia sa stie in mod sigur ca va putea plati celor care au contribuit cu bani pentru pensiile lor. Si atunci ei niciodata nu acceptau o cadere a chiriilor, care ar fi redus valoarea pensiilor. Nu cred ca exista in alta parte sistemul acesta. Cand am lucrat in America, chiriile erau pe 5 sau pe 10 ani. Acum incep sa devina ceva mai lungi. Ai nevoie de chirii de lunga durata ca sa poti sa finantezi chiriile, fiindca nimeni nu-ti va imprumuta bani stiind ca poti ramane fara chiriasi in cinci ani de zile.

George Iacobescu: Contractele de inchiriere sunt la fel. Pe de o parte, asta este un merit al traditiei engleze. In registrul de tranzactii din ultimii 10 ani, exista tranzactii de 25, 30, 35, si de 60 de ani! Trebuie sa privesti din mai multe puncte de vedere. O companie de genul CitiGroup are in Canary Wharf 140.000 de metri patrati. Noi construim cladirea, dar toate costurile din interiorul cladirii le plateste CitiGroup.

Te costa mai mult tehnologia si dotarea cladirii decat constructia ei. Si un chirias de marimea lui CitiGroup, sau Swiss Group, sau Barclays, in momentul cand ia o cladire de asemenea marime, vrea sa aiba siguranta ca va fi acolo pentru urmatorii 20-25 de ani. Daca le-ai oferi un contract pe cinci sau zece ani, n-ar lua. Sa pleci peste 10 ani si sa faci din nou aceleasi cheltuieli, este un cost enorm.

In acelasi timp, nici o banca engleza nu da un imprumut pentru o cladire pe care o inchiriezi cinci ani sau zece. Trebuie un minimum de 15-20 de ani. Si cu cat cladirea e mai mare, cu atat perioada de inchiriere trebuie sa fie mai mare.

George Iacobescu: Am investit un miliard si jumatate in infrastructura: lasand la o parte banii platiti pentru transport, parcurile si stazile, ma refer la serviciile pe care le ai sub strada, pe care le-am gandit pentru urmatorii 100 de ani. In 1987, cand am inceput design-ul la Canary Wharf, am acoperit si serviciile necesare pentru companiile care urmau sa fie chiriasi. Am construit o statie electrica numai pentru Canary Wharf.

Apoi am mai construit una la distanta, dar am conectat-o la aceasta zona. Canary Wharf este singurul proiect din Londra care ofera toate serviciile in strada, dublate. Fiecare cladire primeste electricitate si din Est, si din Vest, de la statii independente. La fel si telecomunicatiile. Daca explodeaza o strada la stanga cladirii, cladirea nici nu stie. Continua sa functioneze cu toate serviciile care vin din dreapta.

George Iacobescu: A inghitit un milliard jumatate. Este o investitie foarte mare, de care bancile si companiile de aici au nevoie. Pentru o firma care face comert cu petrol, daca pierde un minut sau zece secunde e un dezastru, fiindca rateaza zeci de milioane de lire in tranzactii.

George Iacobescu: Inca nu, dar s-ar putea. Avem practic o mie de oameni care lucreaza pentru companie si 1% spatii neinchiriate. Avem patru cladiri in constructie. Una din ele este sediul central al KPMG. Una este Fitch, una dintre cele trei mari companii de rating. O cladire este pentru JP Morgan, si o cladire pentru State Street, o banca din Boston. Avem de lucru.

Acum doua saptamani, am anuntat probabil cea mai mare tranzactie din Europa pentru JP Morgan: au cumparat 170.000 de metri patrati. Un orasel. Vom construi practic cele mai mari cladiri din Europa.

George Iacobescu: Cand va fi terminata, va costa cam un milliard si jumate de lire. Vom lucra la ea aproximativ patru ani jumatate si vom avea nevoie de imprumuturi de la banca.

George Iacobescu: Pentru moment, nu. Canary Wharf acum are un milion si jumatate de metri patrati. Si mai avem inca un milion de metri patrati sa dezvoltam, care vor fi realizati in urmatorii zece ani.

George Iacobescu: Nu cred. Am fost prea prinsi ca sa incercam sa ne oferim serviciile pentru Olimpiada. Este un proiect fantastic pentru Londra, dar, in general, acest tip de proiecte sunt cu probleme.

George Iacobescu: Avantajul lui Canary Wharf este existenta unui singur management. Este o companie condusa de un singur bhoard, si, practic, de o singura persoana. In momentul cand te duci la Olimpiada, proiectele sunt conduse de 10 – 15 entitati: guvern, autoritati locale, autoritati olimpice. Toti vor sa faca bine, dar gestionarea colectiva a unui proiect de arhitectura sau de constructii nu merge. Prea multe idei, prea multe autoritati. Fiecare crede ca ei sunt cei care conduc. Si bugetele nu sunt niciodata precise. La inceput, bugetul olimpic era de 2,5 miliarde de lire. Acum a crescut la 9 miliarde. Ori esti in control, ori nu te apuci de lucru. Prea multi bucatari.

George Iacobescu: Nu prea. Cand iti asumi un proiect de asemenea proportii, ai nevoie de un plan cu o viziune. Si acesta trebuie sa fie o singura entitate. Nu spun ca trebuie sa fie neaparat o singura persoana, dar o singura esenta care decide felul in care proiectul se va desfasura. In cazul Olimpiadei, sunt prea multi parteneri la un singur proiect si nu va functiona.

CB: Ca developer, ati creat numeroase locuri de munca. Referitor la acest aspect, ati afirmat in urma cu un an ca numarul job-urilor in serviciile financiare din Londra va creste, pana in 2026, de la 300.000 la 400.000. Mai este viabila predictia in conditiile crizei economice?

George Iacobescu: Sunt doua raspunsuri la aceasta intrebare. Predictia pe care am facut-o a fost in serviciile financiare nu doar in City (traditionalul centru financiar al Londrei), ci si in West End si Canary Wharf. Canary Wharf are 100.000 de oameni si The City are 300.000, The West End mai are inca 60-70 000. Probabil ca va fi o scadere.

Predictia mea este ca aceasta criza financiara va dura inca cel putin doi ani. Din 2011 va creste economia mondiala, pentru ca inca nu s-a terminat lumea. Este o criza extraordinar de puternica. Lumea se cutremura, dar nu intra in colaps. Situatia se va restabili pentru ca va continua cresterea populatiei. Tarile mari – Brazilia, Rusia, China si India – vor continua sa se dezvolte. Londra ramane un centru care trece printr-un cutremur, dar odata terminat, in trei – patru ani, toate fundamentele Londrei vor ramane. Capitala Marii Britanii are cea mai buna infrastructura din lume din punct de vedere al avocatilor, contabililor si expertilor financiari.

George Iacobescu: Majoritatea romanilor care se intorc in tara pleaca din constructii. Din pacate, sunt primele victime: cand economia incetineste, primul domeniu afectat este cel al constructiilor. Pretul cladirilor a scazut in jur de 20% si vor mai scadea cu inca 15%. Si din punct de vedere politic, cea mai usoara reactie este impotriva emigrantilor. Est-europenii sunt buni lucratori, dar guvernul britanic sprijina reducerea fortei de munca venita din Est.

George Iacobescu: Cred ca nu exista zi sa merg pe santier si sa nu aud zece oameni vorbind romaneste. Atat timp cat muncesc legal, nu avem nici cea mai mica restrictie. Partea cealalta este ca lipseste mana de lucru calificata in Romania.

CB: La Conferinta Industriilor Britanice s-a spus ca guvernul britanic a depins prea mult de unele sectoare, precum piata de imobiliare si servicii financiare.

George Iacobescu: Si in UK trebuie investit foarte mult in infrastructura. Produsul de baza al Marii Britanii acum sunt serviciile financiare. Ele sunt acum pe marginea prabusirii, si nu vor mai plati taxe. Oamenii care lucrau in aceste servicii o duceau atat de bine, incat ei plateau taxe foarte mari.

O parte importanta a sectorului manufacturier a disparut din Anglia. Pentru a-l revigora, trebuie sa inceapa cu cresterea eficientei. Rover si Jaguar au devenit prea scumpe si ineficiente: numarul de ore necesare pentru crearea unui model este de doua ori mai mare decat pentru crearea unui BMW. Anglia produce lucruri de o calitate exceptionala, dar preturile trebuie reduse, si asta se poate doar printr-o eficientizare. Guvernul britanic trebuie sa puna tara pe steroizi.

George Iacobescu: Sunt profitabile pe termen lung, si este un aspect de care omenirea trebuie sa se ocupe in mod serios. Poate ca unul din efectele crizei este ca va reduce putin poluarea. Toate cladirile pe care le facem sunt environmentally conscious. Probabil cheltui cam 5% din costul cladirilor pentru produse care nu dauneaza mediului. Pentru sediul JP Morgan vom folosi sase turbine si vom produce noi energia electrica, bazata pe gaze naturale. Este o revolutie tehnica, fiindca lumea foloseste fie petrol, fie benzina.

George Iacobescu: In aproximativ 20 de ani am creat in Canary Wharf ceea ce in City a durat 500 de ani, si nu accidental. Douazeci de ani de lucru, zilnic 14 – 16 ore. Ai doua familli: una aici, alta acasa. Dan Franc este seful constructiilor din Canary Wharf. Impreuna cu echipa noastra, nu am fost atat de drastici ca si mesterul Manole, dar nici departe.

George Iacobescu: Este o chestie prea teoretica sa pot da raspuns. Nu stiu. Dar a da faliment nu inseamna ca-ti pierzi viata. E dureros, dar valorile intrinseci ale vietii raman. Exista o gluma despre un bogatas care se duce pe malul marii si vede un cersetor care sta la soare cu o cana de bere si-i cere pomana. Bogatasul ii spune: „De ce nu faci ce am facut eu? Mi-am cumparat o barca si am muncit cinci ani si am strans bani si mi-am luat un vapor. Dupa inca cinci ani de munca, mi-am cumparat inca un vapor, si dupa aia am muncit in fiecare zi din viata mea si acum am 50 de vapoare si am atatia bani si acum pot sa ma plimb pe plaja si sa nu fac nimic.” Si cersetorul zice: „Asta fac si eu.” Daca dai faliment, traiesti ca si restul de doua miliarde de oameni de pe lumea asta.

CB: O ultima intrebare, din partea unui amic englez: Cum difera crearea unui spatiu utopic pentru lumea business-ului, in care angajatii sa aiba in acelasi loc biroul si restul serviciilor necesare, de utopia comunista a lui Ceausescu?

George Iacobescu: (Rade) Canary Wharf nu e utopie. S-a facut, intr-adevar pe taram virgin, si este o combinatie de lucruri noi. In mod clar, nu e prieten american. Daca te duci in New York in centrul financiar, sau in Paris, ai sa vezi acelasi lucu. Intr-o utopie s-ar fi realizat totul deodata. Aici s-a facut o cladire, si inca o cladire, si toate ca rezultat al nevoilor unor banci sau al unor institutii, cum e, de exemplu, British Petroleum.

Ce s-a suprapus in ultimii 25 de ani a fost problema terorismului, care nu se va rezolva in timpul vietii noastre. In momentul in care am gasit cardul de la escort services in cabinele telefonice, am stiut ca am devenit parte din Londra si nu mai e utopie aici.